【必要資金10万円台以下】おすすめJ-REIT 3選!

株式投資

こんにちは、わたぱぱです。

私はインカム(配当)目的でREITに投資しています。

しかし「REITはよくわからない」「不動産は難しい」という人も多いかと思います。

この記事では、私イチオシのREITを紹介しようと思います。

なお、私は運用業界のすみっコぐらしをしているものの、REITはもちろん不動産の専門家ではありません。そんな素人目線だからこそ親近感を持って読んでいただければ幸いです。

銘柄の選定にあたっては、こちらが大いに参考になります。ぶっちゃけこんな記事読むより良い。

JAPAN-REIT.COM - 全ての投資家のための不動産投信情報(リートデータ)ポータル
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J-REITとは

REITという仕組みはアメリカで生まれ、「Real Estate Investment Trust」の略でREITと呼ばれています。これにならい、日本では頭にJAPANの「J」をつけて「J-REIT」と呼ばれています。

J-REITは、多くの投資家から集めた資金で、オフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産などを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する商品です。不動産に投資を行いますが、法律上、投資信託の仲間です。

J-REITは投資信託の仲間ですが、証券取引所に上場されており、J-REITが初めて上場されたのは、2001年9月のことでした

投資信託協会
投資信託協会より

多数の資金を投資家から募集して不動産へ投資するのが不動産ファンドや私募REITと呼ばれるものです。そのファンド自体が上場していて、証券口座さえあれば誰でも投資できるものをJ-REITと呼びます。

J-REITごとの性格

2020年11月19日現在、東証には62のJ-REITが上場しています。それぞれ、投資先の不動産ごとに性格が異なります。

特化型と総合型

まず、特定の種類の不動産に特化しているタイプと、色々な種類の不動産へ投資するタイプ。特化型と総合型、と呼ばれます。

特化型は、物流・住居・オフィス・商業施設・ホテルなど決まった物件にしか投資しません。

総合型は、上に挙げた物件の種類のうち2つ以上に投資します。

個人的には、特化型の方が好きです。理由は、どういうリスクがあるか分かりやすいから。

リスクを分散させたければ、複数の特化型REITを保有すればよいかな、と思っています。

私のお勧めJ-REIT

ここからは、私の推しを紹介します。

着目点は2つ。分配金利回りと、それを今後も維持できるか、です。

若い物流特化REIT (3487)CREロジスティクス

CREロジスティクスファンド投資法人
CREロジスティクスファンド投資法人は、CREグループの総合力を活かした物流特化型リートです。テナントニーズに応える良質な物流関連施設への投資により、安定的なキャッシュ・フローを創出し、投資主価値の向上を目指します。

CREロジスティクスは、2018年2月に上場した比較的若い物流特化型REITです。

4%以上(2020年11月19日現在)と物流REITの中では最も分配金利回りが高いです。

保有している物件も新しめで、なんかキラキラしているような気がします。償却もデカそうだし。

ポートフォリオ

CREロジ HP

保有物件の大部分が関東の高速道路近くにあるのがグッとくるポイントです。物流業者にとっては高速道路へのアクセスは優先順位の高い点だと思います。すなわち、空室リスクが少ないのでは、と考えています。そもそも物流は空室になりにくいでしょうけど。

投資口価格の推移

また、値動きが結構荒いのもポイント。

1年日足

J-REITは長期保有が前提だと思いますが、CREロジは短期でも狙いやすいと思います。以下、物流特化REITの3ヵ月の日足チャート。

CRE
GLP
伊藤忠アドバンスロジ
三菱地所物流
SOSILA物流
日本ロジ

これらは似た動きをしますが、その中でもCREロジは比較的メリハリのある動きをしているように思います。

直近は144,000円~164,000円のレンジで動いています。レンジ下部で買って上部で売れば、値上がり益を狙うこともできます。

もともと分配金目的なので、レンジを下抜けしたらそのままホールドするつもりです。それだけに資金管理は重要。全力で買わないように。

魅惑の高配当 (3451)トーセイ・リート

トーセイ・リート投資法人
本投資法人は、日本の不動産市場に存在する...

トーセイ・リートはその名の通り、不動産デベロッパーのトーセイをスポンサーとするJ-REITです。トーセイのHPには、「総合不動産業者」と書いてあったので、デベロッパーとは違うのかな・・・。

トーセイ・リートはほぼ半分がオフィス、ほぼ半分が住居の総合型(複合型)のREITです。特化型が好きと言っておきながらスミマセン。

その魅力は、まず高配当であること!分配金利回りは6%後半をマークしています(2020年11月20日現在)。

もともと高配当だったのですが、ポートフォリオの半分をオフィスが占めているため、コロナの煽りを受けて基準価額が下落し、さらに利回りが上昇しました。

ポートフォリオ

ポートフォリオマップ。青はオフィス、ピンクはレジ。

そして、保有物件は東京を中心とした関東。一都三県に集中しています。地方だと人口減がー、という懸念もありますので、都心に集中している方が安心かな、と思います。

これは私が東京圏で生活しているから感じることかもしれません。上の地図を見れば、大体どんなところか大体わかりますからね。

都心狭小住宅はコロナ禍で厳しそうですが、トーセイの保有物件は郊外にも多いので、むしろアリかと思います。

逆に東京以外に賭けたければ、(3470)マリモや(8968)福岡リートという選択もアリかと。特に福岡は人口が増えてるらしいですからね。  

投資口価格の推移

ま、とにかくトーセイREITは、安いところで仕込んでおいても良さそうかな、と思います。私はNISA枠が復活したら買い増そうと思います。

1年日足(12/2)

(3227)逆張りのオフィスREIT MCUBS MidCity

MCUBS MidCity投資法人
三大都市圏中心のバランスがとれたオフィスビル重点型REIT

MCUBS MidCityは、三菱商事とスイスの大手金融機関UBSが実質的にスポンサーになっているオフィス特化REITです。

決算期は6月と12月。利回りは5.31%(11/20時点)、NAV倍率は0.87倍。

NAVは株で言うところのPBRです。時価総額より純資産のほうが少ない状態で、1倍を割っていたら割安と見ることができる指標となります。

足元、コロナ禍の出社禁止or減少の煽りを受けて、オフィスREITの投資口価格は下落しています。

「これをきっかけに在宅勤務が当たり前になる」という意見もあり、コロナが収まったとしても需要が回復すると安易に考えにくい分、ホテルREITよりも手を出しにくいように感じます。

だからこそ、投資妙味がある!と思いませんか。

コロナでソーシャルディスタンスを保つ必要がある。便利なビデオ会議を行うことができるスペースが必要。となると、オフィスに求められる床面積はより広くなります。すなわち、オフィスの需要は逆に増す。そういう意見を耳にすることもあります。

日本だと伊藤忠などがオフィス回帰の姿勢を打ち出していますが、やはり在宅勤務だと業務効率が上がらないと考える企業はあります。まぁサボる人も出るでしょうしね。

オフィス需要がゼロになるとは考えにくいので、安いところで仕込んでおくのも良いかと思います。

ポートフォリオ

26物件のうち、東京のオフィスが14件、大阪のオフィスが5物件、仙台と名古屋に1物件ずつ。

東京圏に商業施設(イオンモール津田沼)とホテルを、大阪にフィットネスジムと博多にホテルを1件ずつ保有しています。

稼働率は97.3%と高水準。

投資口価格の推移

1年日足

他にも、10万円以下で買えるオフィスREITをまとめてみました。よかったら読んでください。

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