こんにちは、わたぱぱです。今回は私がインカム狙いで投資しているREITの中でも、オフィスに特化しているオフィスREITをいくつか紹介しようと思います。
コロナ禍、在宅勤務の移行が逆風となっているオフィスREIT。もしコロナが収まったとしても、在宅勤務を前提とした勤務体系がコロナ前に戻るのか。そういったムードから、同じくコロナが直撃しているホテルREITよりも投資口価格の戻りが鈍い状況です。
だからこそ、逆張りで投資してみてもいいのではないでしょうか。分配金目的で長期保有もアリでしょう。
この記事では、10万円台以下のオフィスREITについて調べた内容をまとめています。
資金管理の観点から、なるべくお安い銘柄を買って、下落してもナンピンするようにしたいと思っています。そーすると、ビンボー人の私は10万円台以下がターゲットになるわけです。
ここで紹介するのは以下の6銘柄。オススメというか、10万円台以下のオフィスREITを全て紹介しています。
（3298）インベスコ・オフィス・ジェイリート（3227）MCUBS MidCity投資法人- （8975） いちごオフィスリート投資法人
- （8958） グローバル・ワン不動産投資法人
- （8987） ジャパンエクセレント投資法人
- （2972） サンケイリアルエステート
なお、私はREIT・不動産の専門家ではありません。詳しいことは、詳しい人か各REIT運営会社のHPをご確認ください。（リンクは貼っておきます）
分配金利回りとチャートは2020年11月20～27日あたりの数値です。
（3298）インベスコ・オフィス・ジェイリート ※上場廃止
親会社によるTOBで上場廃止になります。以下、参考情報で残しておきます。
決算期は4月と10月。利回りは5.22% 、NAV倍率0.81倍。
東京経済圏及び大都市のオフィスビルを保有。
ポートフォリオ
大部分が東京経済圏のオフィスビルです。それ以外だと、大阪、名古屋、博多に1棟ずつ保有しています。
稼働率を見ると、安定して90%後半で推移。直近2020年9月は99.6%です。
投資口価格の推移
コロナで大きく下落してからの戻りが鈍いですね。1万円台と投資しやすい価格なので、試しに入って見ても良いと思います。
（3227） MCUBS MidCity投資法人※合併消滅
日本リテールファンドと合併し、日本都市ファンドとなりました。
合併により商業オフィスも投資対象になりました。
私は3227を一時期保有していましたが、合併に伴い売却しました。
（8975） いちごオフィスリート投資法人
いちご株式会社をスポンサーに持つREIT。果物じゃなくて一期一会でいちごです。
東京都内を中心に中規模オフィスを多く保有しています。『心築』という言葉遊びが痛い。
いちごがJリーグのスポンサーであることから、REITには珍しく優待制度を設けています。Jリーグ全クラブ・全試合を対象とする抽選式の「いちご Jリーグ株主・投資主優待」制度とのこと。
決算期は4月と10月。分配金利回りは5.85%、NAV倍率は0.84倍。
ポートフォリオ
80%が首都圏の中規模オフィス。決算資料には、「都心集中からサテライトオフィスなどの活用による郊外分散が進む」と記載がありました。
確かに稼働率を見ると、堅調に推移しているように思います。が、どうなんでしょうね。
投資口価格の推移
コロナの底からなかなか反発しない、お馴染みの形状。
（8958） グローバル・ワン不動産投資法人
都内好立地築浅大型の物件を中心に保有するオフィスREIT。大手町ファーストスクエアはコチラの持ち物です。
決算期は3月と9月。利回りは4.69%、NAV倍率は0.77倍。
ポートフォリオ
近・新・大をモットーに構築されたポートフォリオ。保有しているのは11物件で、有名な建物もあります。いくつか仕事で行ったことがある建物が･･･
稼働率は97.6%。（2020年9月）
空いてもすぐ次が埋まりそうな物件ばかりですね。
投資口価格の推移
動きは他と大きく変わらず。しかし、近・新・大の物件は空室リスクがそれほど大きくないのではないかな、と思います。減配のリスクは大きくないのでは。
（8987） ジャパンエクセレント投資法人
みずほFGなどをスポンサーに持つ、主に首都圏のオフィスを保有しているREITです。
決算月は6月・12月。分配金利回りは4.68%、NAV倍率は0.82倍。
ポートフォリオ
東京5区ならぬ6区、名阪福岡中心部、首都圏、地方都市圏を投資対象としており、下の図だと上のエリアへの投資を厚めにしています。
ほぼ首都圏のオフィスに投資していると思って差し支えなさそうです。稼働率は99.4%と高水準。
投資口価格の推移
他と変わらないカンジ。ボラティリティは小さめのように思います。
（2972） サンケイリアルエステート
決算は2月と8月。利回り5.32％、NAV倍率は0.82倍。
2019年3月に上場した、サンケイをスポンサーに持つ物件です。
ポートフォリオ
80%はオフィス、20%はホテルを保有しています。立地は、75%が東京23区、それ以外は大阪にオフィスビル、広島にホテルを保有しています。
稼働率は上場以来100%を保っていましたが、2020年9月以降オフィスの稼働率が99.1%にダウンしました。
投資口価格の推移
うん、まぁ。他と同じ。
１0万円台以下で買えるオフィスREITまとめ
投資口価格はみんな同じ感じでしたね。「これはちょっと･･･」と思う銘柄以外で、あとは決算期が近く分配金をすぐもらえるとか、配当利回りが高い（割安）銘柄を選んで行こうかな、と思います。
個人的にはインベスコとMCUBSを、年初にNISA枠が復活してから狙いたいです。
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