先日、新築マンションに申し込みました。
この記事では、賃貸を辞めて持ち家にシフトした背景や、なぜ新築マンションを選んだのか。
ベンチャーに転職した2か月後でも、審査に合格して無事マンションを購入できた背景などを書き綴ります！
これから家を買う人の参考になれれば幸いです。
新築マンションを購入した理由
まず言及したいのは、賃貸VS持ち家。
永遠のテーマですね。
そもそも我が家が賃貸だった主な理由は2つあります。
- 前職では借り上げ住宅制度があり、家賃負担が軽かった
- 前職は全国転勤が前提の採用だったため、家の購入はリスクが大きかった
ところが転職したため、家賃は全額自分で支払うことに。
転勤はなくなったので、滅多なことがなければ引っ越しません。
なら買っちゃっても良くない？と考えました。
俗にいう「家賃モッタイナイ」という思考です。
一応言及しておきますが、ローン返済と賃料支払いは別物です。
賃料は、大家さんのローン返済&利益や不測の事態の積立資金などが合算された金額です。
つまり、同じグレードの家であれば賃貸のほうが高くつきます。
もちろん気軽に住み替えられるという賃貸のメリットは大きいので、自身の価値観や人生ステージなどを考慮して判断しましょう。
なぜ新築マンションを選択したのか
購入価格は約4,000万円。
なぜ新築マンションにしたのか。
結論を言うと、資産形成の観点から最もコストパフォーマンスが良いと感じたからです。
一般的には、「新築プレミアム」が乗っている分割高で、
新築マンションを買うやつはバカか金持ちだ、と思われています。
※僕が思っているだけかもしれません。
以下に新築VS中古、戸建てVSマンションの2軸で考えました。
中古戸建てをやめた理由
端的に言うと、中古マンションのマーケットが過熱しすぎていて、新築と変わらなかったからです。
値段が同じなら新築の方がいいですよね。
私は当初、中古の戸建てを第一候補にしていました。犬飼ってますし。
このような本を買って勉強して、お宝物件を探していました。
瑕疵担保保険やインスペクションなど、素人の私が中古住宅を購入するのに必須の知識を仕入れることが出来ました！
しかし、実際に物件を探すと中古戸建てでも結構価格帯は高め。
東京都下、駅まで徒歩20分の中古戸建物件でも3,800万円でした。
「新築と値段変わらないじゃん」と夫婦で議論。実際、似た条件の新築物件との差額は500万円くらいでした。
リフォーム、リノベーションをすることを考慮すると、結局新築とコストはあまり変わらないように思いました。
新築戸建てを辞めた理由
シンプルに価格が高いです。
土地代+建物代+新築プレミアムが積み重なっているので、かなり高額でした。
建売でも、正直ギリギリ手が届かない価格帯でした。注文住宅なんて絶対ムリです。
中古マンションを辞めた理由
戸建て同様、意外と値が張るなぁ。というのがその理由です。
てまひま不動産という、中古マンションリノベーションに強い業者さんに相談しました。
マンションも、リフォーム・リノベーションをすると新築と変わらない価格になります。
リノベーションの内容によっては、むしろ新築より高くなります。
古いマンションの場合、管理費や修繕積立金の金額が高くなっているので、それもネックになりました。
また、古い物件だと、マンションの規約でペット不可の物件が本当に多かったです。
そんな理由で断念しましたが、マンションリノベーションは人気ありますよね。
ヒカリノベという業者さんも良そうだったのですが、店舗が遠かったので断念しました。
※東京だと五反田にあります
新築マンションにした理由
さて、もともとは最も選択肢として考えていなかった新築マンションに申し込んだのですが、
- そのマンションに住みたい理由があった
- 価格が周囲の中古相場と遜色ない価格だった
- 将来的に大きく価格が下がらないだろうと判断できた
上記が主な理由です。
住みたい理由というのは、ズバリ立地です。
ある程度通勤に便利なエリアで、近くに公園があったことがその理由です。
その公園には、ドッグラン、テニスコート、子供の遊び場があり、子育て犬育て世帯の我々にはとても魅力的に映りました。
当然マンションはペットOK。パークサイド最高。毎朝楽しく散歩しています。
購入価格と資産価値
周囲の中古相場との価格差は500万円程度でした。もし中古マンションを買ったとしても、リフォームしたらそれくらいかかってしまいます。
マンションんの営業マン曰く、リーマンショック時に安く土地を仕入れたから、販売価格を抑えることができたとかできないとか。
僕が申し込んだのは、都内郊外にある、大手が手掛ける大規模マンションです。
なので、管理が行き届かなくなるリスクは小さいと判断しました。
また、地盤が強固なエリアなので、20年30年経っても、地震などでダメになるリスクも比較的小さいと思いました。
2019年、大型の台風の影響で、武蔵小杉がうんこすぎになり、千葉は大停電に見舞われました。
しかし我が家はノーダメージでした。警報すら出なかった。
経済誌の特集を見ると、大きな値下がりはしなさそうという区分をされるエリアでした。
新築マンションを内覧した日に即決できた理由
マンション、戸建て。新築、中古。
全部検討はしたほうがいいと思います。
我が家が新築マンションの購入をスピーディに決断できたのが、それら全てを検討し、相場観をつかんだうえで、自分たちの価値観・優先順位を明確にすることが出来たからだと思います。
内覧に行ったその日に申し込みました。
ちなみにその部屋は、同じ価格帯では最後の一部屋。前のお客さんは持ち帰って検討しており、我々の直後のお客さんはその部屋を狙って来店されたそうです。（本当かは知らないけど）
多面的に情報を仕入れておき、いざというときに速やかな意思決定をすることが重要です！
さぁ、それもローン審査が通らなければ水泡に帰すわけです。
さてここで一つ懸念事項が。
一般的に転職直後だと住宅ローンの審査は通りづらいと言われます。しかも私の転職先は設立2年目の若い会社です。
では住宅ローンの話をしましょう。
ベンチャー転職2か月目で4千万円のローンはおりるか
- 物件価格：約4,000万円
- ローン申込み価格：約4,000万円（フルローン）
- 転職：2ヶ月目
- 年収：約500万円
- 前職は大手企業（審査には関係なかった）
- 現職は設立2期目のベンチャー企業
- 妻は専業主婦
不動産会社の営業の方は、「転職直後でも大丈夫！実例もあります！」とおっしゃってくださいました。
ローンを申し込んだのは、三井住友銀行、クレディセゾン（フラット35）の2社です。
無事、事前審査通過！！ただし・・・
事前審査書類を提出してから2週間弱。
審査通過のお知らせを頂きました！！
ただし！
- クレディセゾン→満額回答
- 三井住友銀行→3,200万円の減額回答
三井住友銀行の減額理由はわかりませんが、審査で”妻の復帰予定”と”その場合の想定収入”を質問されました。「復帰は2～3年後、収入はわからない」と回答しました。
これが減額と関係あるのかはわかりません。
金利だって手数料だってフラット35のほうが好条件ですし、保証料も必要ありません。
さよなら三井住友銀行。
転職と住宅ローン審査の関係性
転職歴や、入社年月、会社の規模は審査に関わってきます。
民間銀行だと特に。
身をもって感じました。
フラット35は、ぶっちゃけ審査緩いみたいです。
というのも、住宅購入を後押しする目的で存在している住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）という金融機関が貸し手になるから。
ガチガチに審査してたら、彼らの存在意義が無くなってしまいますね。
クレディセゾンの方は、転職1か月目（給与明細すら出てない）の人でもローンがおりた実績があるとおっしゃっていました。
転職でも、同業種や同職種での転職ならば、キャリアアップと判断されて、比較的悪影響はないらしいです。私は違ったけど。
反対に、前職と関連性のない転職やあまりに頻繁な転職をしている場合は、「コイツ大丈夫かいな」と審査が辛くなってしまうかもしれません。
自己資金を2割以上投入できるならアルヒがおすすめ！
自己資金2割以上投入が条件で申し込みできる、ARUHIスーパーフラットがかなり条件良いです。
【参考】ARUHI スーパーフラット
残念ながら我が家で購入しようとしているマンションは、敷地の権利上の問題で利用できませんでした。
全期間固定の金利を比較するとこんな感じ。※2019年2月の金利
| ARUHIスーパーフラット | 当初10年間0.96% →11年目以1.21% |
| フラット35 | 1.31% |
| 三井住友銀行 | 1.68% |
ARUHIスーパーフラットが利用できれば、最高ですね。利用できない場合はフラット35が最適解でしょう。あとは、どこの金融機関で借り入れを行うかです。
ちなみにクレディセゾンは手数料安くてよかったです。
フラット35「S」とは
そうそう、『フラット35 S』というプランがあります。
ざっくり説明すると、新築や築浅の物件であれば、金利が下がります！
【フラット35Sとは】
省エネルギー性や耐震性などに優れた住宅向けにフラット35の借入金利を一定期間引き下げる制度です。
金利引下げの期間は取得される住宅の技術基準によって、当初10年間引下げの「Aプラン」と当初5年間引下げの「Bプラン」があります。
金融機関の方に聞いたところ、Aプランを利用できる物件はあまりないそうです。
我が家はBプランです。
例えば2019年2月時点のARUHIの金利だと、自己資金1割投入すれば1.03%です。
さらに、プランに応じて5年か10年間の0.3%の金利引き下げ。を受けることができます。
ローン審査通ったよおおおぉ~！！
転職して3ヶ月目（審査結果が出ることには3ヵ月目になっていた）の私でも、住宅ローン審査に通りました！
年収約500万円で、 4,000万円のローンは可能ということがわかりました。どうやら年収の8倍というのが一つの目安みたいですね。ギリギリじゃん。
審査に要した期間は、本審査書類の提出から2週間弱でした。
住宅ローン審査に通るために
実際、審査クリアに良い影響を与えたと思われるポイントを記載します。※あくまで私の想像です
- ブラックリストに載っていない（公共料金、カード引き落としの延滞などナシ）
- 転職は初めてだったので、職歴が荒くない
- 自己資金投入
たぶんこんなところでしょうか。
転職したて、無名ベンチャー企業の従業員でも大丈夫だよ！！
ローン審査に通ったら、今の借り家の退去申請をしましょう。
金利・諸費用など。私は固定金利派
私は35年の全期間固定金利を選択しました。理由は、この時点で政策金利はゼロで今後上がる余地はあれど、これ以上下がる余地はないと思ったからです。
しかしコロナウイルスの影響で各国が利下げを行い、日本でもマイナス金利の深堀という可能性が見えてきました。少なくとも、当面は金利が上がる気配がないので変動でも良かったかもしれません。
さて、私に適用された金利はこちら。
- 当初5年間1.020% ※優良住宅のため軽減措置
- 6年目以降30年は1.270%です。
コロナの影響で、変動金利0.25%とかまで下がっているところもあるそうな。変動のほうがよかったかなぁ。
諸費用
購入にかかった諸費用は以下の通りです。
- 登記費用：280,000円
- 修繕積立基金：347,600円
- 管理準備金：17,626円
- 固定資産税等清算金：105,000円
- ローン事務手数料：54,000円
- 提携ローン手数料：64,584円
合計、868,810円！！
登記費用って高いんですねぇ。
ローン手数料ってなんだ、金利払ってんだろ！
とか思う所はありますが、手付金から相殺して精算になりましたので、交渉する余地もなく。
あとは、せっせこローンを返すのみ。頑張りましょう。この記事がこれから家を買う人の参考になれば幸いです。
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