マイホームは自分のポケットにお金を運んでくれないから負債だ！！
こんにちは、わたぱぱです。
金持ち父さん貧乏父さんを読んだ直後の私は上記のように思っていました。影響されやすい性格です。
本書は素晴らしい内容です。少しでもお金に困らない人生を歩みたければとりあえず読んで頂きたいです。ただし投資用不動産はめ込み業者もよく引用するらしいので、お気を付けを。
それはさておき、
賃貸VS持ち家
マイホームは資産か？負債か？
長年激論を交わされて今なお結論が出ていない本件について、私なりに意見を発したいと思います。
結論：ケースバイケース
身もふたもないですが、賃貸と持ち家どちらが有利か、マイホームを資産とするか負債とするかはケースバイケースです。
人により、物件により全然変わります。
ざっくり言うと、生活スタイルや環境が変化する人は賃貸のほうがいいでしょう。
それと、将来売却を前提とする場合は、たとえ価格が高くても、ある程度買い手が付く物件（都心駅近など）を選んだ方がいいでしょう。
また、原則として賃貸のほうがコストが高く、持ち家のほうがリスクが高い、と私は思っております。
マイホームは資産であり負債でもある
そもそも、マイホームは負債になりません。バランスシートが理解できる人はわかると思います。上のツイートはそれを端的に表したものです。
3,000万円の家を購入し、500万円頭金・住宅ローンを2,500万円借りた場合のバランスシートはこのようになります。
そもそも、バランスシートにおいて、不動産を負債の部に計上することは不可能です。
「家」は資産です。負債は「住宅ローン」です。
収益を生み出す＝資産、生み出さない＝負債というわけではありません。
当然、マイホームは負債だ！言っている人がそれを知らないはずはありません。
ではなぜマイホーム＝負債と言われるのでしょうか。
マイホームを持つと債務超過に陥りがち
仮に、家の価値が1,000万円下落して2,000万円の評価になったとしましょう。
バランスシートはこのようになります。
※ホントはマイナスの自己資本も右側に書くのですが、ビジュアル上のわかりやすさを優先しました。
これは、資産である家を売り払っても借金が500万円残る状態です。
債務が資産を超過している、いわゆる債務超過という状態です。
マイホームは負債である！という主張をする方は、おそらくこういった見方をしているのかな、と思います。
別に売却する予定がないなら、このままでもいいかもしれません。しかし、何かの事情で家を売却せざるを得なくなったとしたら、損失を確定させることになってしまいます。
マイホームを持っても債務超過に困らない方法
マイホームは、債務超過に陥りやすい特徴を持っています。
それは、「新築プレミアム」や「注文住宅」による部分があると思います。
新築プレミアムとは、新築物件には価格の20%とか30%相当のプレミアムが乗っかっているという考え方です。つまり、購入した瞬間30%価格が下がります。
フルローンであれば、債務超過不可避です。
注文住宅は、こだわりの設備や間取りを設定した戸建ての住居です。物件価格が高くなる割に、売却価格にはさほどプラスに影響しないと思われます（この辺は門外漢なので違ったらすみません）。
むしろ妙なこだわりをしたら、売れにくくなる可能性すらあります。
さて、債務超過に陥らないようにマイホームを手に入れるにはどうすればいいでしょうか。
住宅ローンを組まない
全額キャッシュで家を買えば、債務超過になりません。
債務がないのですから当たり前ですね。
手元にある現金で購入できる物件を探すというのは、リスク管理の観点からとても良いと思います。
ローンを組んでも少額で済ませるのもいいでしょう。
しかし、最近は中古物件が人気で新築とあまり変わらないくらい価格が高いんですよね。
価値が下がらない物件を買う
債務超過に陥る理由は、購入後に物件価格が下がるからです。
例えば駅チカなど価値が落ちにくい物件であれば、債務超過には陥りにくいでしょう。
とはいえ、好立地の物件は購入価格も高くなりますので、要注意です。
マイホームに住み続ける
債務超過に陥ると困るのは、売却する時です。
マイホームに住まなくなったけど、売却してもローンだけが残ってしまう。
身動きが取れない。
というのが避けたい事態ですね。
含み損がどれだけあろうと、自分が住んでいればその損は実現しません。
塩漬け・ガチホ戦略です。ゴーイングコンサーンです。
マイホーム保有者の大半が、無意識なれどこの戦略なのではないでしょうか。
マイホームは値上がりする可能性もある
例えば、家の近くに駅が出来たり商業施設がオープンしたり再開発で人気が出たり。
値下がりのリスクがある反面、マイホームの評価額が高くなる可能性もあります。
リスクが大きいのですから、リターンがあるのは当然です。
上の絵は、先ほどの例から物件価格が1,000万円上昇した場合です。
家賃を払うことを考えたら、多少値下がりしてもいいんじゃない？
これは、完全に私の勝手な持論です。
マイホームの売却価格と購入価格の差額 ＜ 立地やグレードを考慮した、仮に賃貸だったら支払ったであろう家賃相当額
であれば「勝ち」です。
家賃10万円の家に10年すんだら、家賃で600万円かかります。
その分くらいは、物件価格が落ちてもまぁいいかと思っています。
3,000万円で買った家なら2,400万円以上で売却できれば勝ち！
逆に、それ未満になってしまったら負け！
というバクチです。
まぁ固定資産税とか管理費・修繕積立金とかマイホームならではの出費もありますが、住宅ローン減税というメリットもあるし。あくまでざっくりです。ざっくり。
まとめ マイホームは資産か負債か
形式的なことを言うならば、マイホームは資産です。
そして、本質的な意味でマイホームを「負債」とするか「資産」にできるか、はあなたのライフスタイルと、どのような物件を選ぶかで大きく変わってきます。
こんな話、結論が出るわけないのです。人それぞれですから。
いずれにしてもリスクは認識しましょう
冒頭に述べた通り、マイホーム購入はハイリスクです。ローンを借りるとなればなおさらです。
マイホーム購入は、価格によっては、かなりリスクを負った不動産投資になりえます。
リスクを認識せぬままに投資をするのは危険です。
- 売却できる見込みがある
- ローン返済まで住み続ける覚悟がある
- お金がたくさんあるから、債務超過も怖くない
上記のどれにも該当しない人は、マイホーム購入は慎重にしてくださいませ。
マイホーム保有者が受けられる大きな恩恵に、住宅ローン控除があります。そういったメリットも考えつつ、ある程度、出口（売却）のことも考えたほうがいいと思います。
では！
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